PERÍCIA CONTÁBIL NOS FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS – Por João Lucas Oliveira Protásio (*)

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Entenda o papel da perícia contábil e os cálculos do Sistema Financiamento Habitacional (SFH).

O vocábulo “perícia” vem do latim peritia que significa conhecimento adquirido pela experiência. A perícia consiste em um meio de prova previsto no Direito, assim como a confissão, o testemunho, o documento e a presunção. Pela definição da Norma Brasileira de Contabilidade a perícia contábil “constitui o conjunto de procedimentos técnicos e científicos destinado a levar à instância decisória elementos de prova necessários a subsidiar à justa solução do litígio, mediante laudo pericial contábil e/ou parecer pericial contábil, em conformidade com as normas jurídicas e profissionais, e a legislação específica no que for pertinente”.

Na sociedade, há uma demanda pelos serviços de Perícia Contábil para busca de soluções para os conflitos judiciais ou extrajudiciais. O profissional competente para tal é um Perito Contábil, ou seja, Bacharel em Ciências Contábeis, devidamente registrado no Conselho Regional de Contabilidade e expert na matéria contábil objeto do conflito.

Um Juiz, por exemplo, não tendo domínio de um determinado item que tenha alguma vinculação direta ou indireta com a área contábil, pode nomear um Perito Contábil para responder a diversos quesitos que lhe facilitem o entendimento e com isso torne sua sentença mais fundamentada através do laudo pericial contábil emitido pelo Perito. Em cada conflito podem aparecer dois Peritos, um nomeado pelo Juiz e outro atendendo aos interesses da parte inquirida, que tem a função de acompanhar a perícia feita pelo Perito do Juízo, emitindo, neste caso, um parecer pericial contábil.

A Perícia Contábil integra um ramo da Contabilidade – ciência social que estuda o patrimônio. Este por sua vez é o conjunto de bens, direitos e obrigações pertencentes a uma pessoa ou uma empresa. Entende-se por bens as coisas úteis, capazes de satisfazer as necessidades das pessoas, por exemplo: a casa própria – um dos bens mais sonhados pela maioria da população, que não dispondo de recursos financeiros suficientes para a compra à vista, esbarra-se nos financiamentos habitacionais, dentre eles o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o mais conhecido.

Muitas perícias na área da Contabilidade são hoje requeridas principalmente na parte de revisão de encargos financeiros contra bancos, principalmente referentes ao SFH, em virtude da complexidade do assunto decorrente das inúmeras ações do Governo Federal na tentativa de solucionar a questão habitacional no Brasil.

O SFH foi instituído pela Lei Federal n.º 4.380, de 21/08/1964, com a finalidade social de promover moradia para a população por meio de seus Agentes Financeiros: os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimos, as companhias de habitação, as fundações habitacionais, os institutos de previdência, dentre outras instituições.

Mutuários são aquelas pessoas que recebem do Agente Financeiro os recursos para a aquisição, reforma ou construção do imóvel e assinam um contrato de financiamento para devolver essa quantia, acrescida de juros e correção monetária, em prestações mensais durante um período determinado, oferecendo o imóvel como hipoteca, ou seja, como garantia do pagamento.

Entretanto, instrumentos de crédito que objetivavam a extinção do déficit habitacional do País, foram utilizados pelos Agentes Financeiros para obtenção de altas margens de lucro por conta do endividamento dos mutuários que, diante da complexidade dos métodos matemáticos e conceituais adotados por estas instituições apenas observam o absurdo crescimento de suas dívidas, muitas vezes tornando-se inadimplentes e perdendo o imóvel dado em garantia em ações judiciais de execução.

É comum aos mutuários, após pagarem as prestações durante dez, quinze ou mais anos, chegarem ao final de seus contratos pressionados a quitar um saldo devedor residual que supera o valor de mercado do próprio imóvel. O que alivia esses adquirentes é o fato de que a Justiça vem identificando e afastando diversas práticas consideradas irregulares e ilegais e que, direta ou indiretamente, ocasionam o aumento da obrigação.

Geralmente, no SFH, os contratos têm prazos de vigência bastante longos e as mudanças nas condições dos financiamentos são frequentes, sofrendo ainda influência de muitos índices de correção monetária e dos seguidos planos econômicos que acabaram criando um emaranhado de cálculos, absolutamente inteligíveis para aqueles que assinaram documentos visando apenas ter a sua casa própria. Podem ser encontradas diversas situações, a depender da data de assinatura do contrato e posteriores alterações, implicando em regras não muito claras ao entendimento dos mutuários e dos próprios Agentes Financeiros que concederam o crédito, necessitando de profissionais peritos contábeis para a solução de conflitos judiciais ou extrajudiciais.

Cabe ao Perito Contábil, de posse de contrato de financiamento habitacional, planilha de evolução do saldo devedor emitida pelo Agente Financeiro e demais documentos necessários, então proceder à análise e aos cálculos evolutivos dos parâmetros do financiamento, observando as legislações pertinentes e as operações praticadas pelos Agentes Financeiros, muitas vezes consideradas irregulares e ilegais, que acabam onerando as prestações e os saldos devedores dos mutuários, tais como:

Incidência indevida do Coeficiente de Equiparação Salarial (CES);

Juros acima do permitido pela Lei 4.380/64;

Prêmios de seguros em desacordo com a Susep;

Reajuste das prestações em desacordo com a equivalência e periodicidade salarial;

Aplicação de índices indevidos na correção do saldo devedor;

Aplicação da taxa efetiva de juros ao invés da taxa nominal;

Amortização do saldo devedor por valor divergente do efetivamente pago;

Incidência de juros sobre juros; entre outras.

Após conclusão da análise, o perito emite um laudo ou parecer pericial contábil acerca dos fatos que foram investigados, respondendo aos quesitos formulados e evidenciando eventuais equívocos praticados pelas instituições na evolução das prestações e dos saldos devedores, de modo a demonstrar os valores reais encontrados pela perícia que deverão esclarecer dúvidas e subsidiar a justa solução do conflito.

Se você tem problemas com o seu contrato de financiamento habitacional, vale a pena consultar um expert no assunto. Normalmente, em processos judiciais, esse profissional pode atuar como Perito do Juízo, quando nomeado pelo Juiz ou como Perito Assistente Técnico, quando indicado pelas partes. Extrajudicialmente, o perito pode atuar como uma espécie de assessor ou consultor, quando se deseja obter respostas para determinadas questões contábeis. Geralmente, celebra-se um contrato de prestação de serviços periciais no qual se estabelecem objeto, prazo, preço e forma de pagamento, dentre outros elementos. O preço de uma perícia de revisão contratual na área de financiamento habitacional não se revela alto se comparado ao patrimônio envolvido; pode variar a partir de 01 (um) salário mínimo, a depender da complexidade, do tempo de execução, das despesas envolvidas e de outros fatores.

Essa é a triste realidade dos financiamentos habitacionais. Infelizmente, o sonho da casa própria tornou-se um pesadelo para muitos que financiaram seus imóveis no âmbito do SFH e não conseguem dormir por conta do crescimento diário da dívida.

(*) Autor: João Lucas Oliveira Protásio

Perito contábil judicial e extrajudicial em Goiânia (GO).

peritocontabilidade.blogspot.com

www.jlpericias.com

PROTÁSIO, João Lucas Oliveira. Perícia contábil nos financiamentos habitacionais. Jus Navigandi, Teresina, ano 19, n. 4196, 27 dez. 2014. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/31847>. Acesso em: 27 dez. 2014.

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Publicado em 09/2014. Elaborado em 09/2014.

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Jus Navigandi – Boletim diário – 28/12/2014

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