PRAZO DE TOLERÂNCIA – INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS – Por José Antônio Costa Almeida (*)

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Inúmeras questões envolvendo incorporações imobiliárias fo­ram trazidas à apreciação do Po­der Judiciário a partir do "boom" imobiliário de 2009. Dentre elas, destaca-se o prazo de tolerância (ge­ralmente de seis meses), utilizado há décadas no mercado imobiliário e previsto em praticamente todos os contratos de alienação de unida­des autônomas "na planta".


Com acerto, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo firmou juris­prudência sobre o assunto, confir­mando a legalidade do prazo de tole­rância por diversas razões - a seguir destacadas -, afastando as alega­ções de que esse tipo de cláusula se­ria abusivo ou violaria direitos do consumidor (no caso, o comprador de unidade autônoma "na planta").


Em primeiro lugar, cabe observar que a atividade de incorporação imobiliaria tem relevantes particularidades, envolvendo um conjunto de complexas obrigações a serem cumpridas por parte do incorporador.


A Lei Federal 4.591/64, que regulamenta a matéria, em seu artigo 28 define incorporação imobiliária como "a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edifica­ções ou conjunto de edificações com­postas de unidades autónomas". A se­guir, no art. 29, a lei declara que será in­corporador a pessoa que, em resumo, realize e coordene as diversas atividades necessárias para viabilizar a venda de frações ideais de um terreno vincu­ladas a unidades autônomas do futuro empreendimento.


Como se vê, não há dúvida sobre a atividade de incorporação imobiliária ser bastante abrangente e compreen­der uma elevada quantidade de provi­dências necessárias - e que muitas ve­zes não dependem da vontade do in­corporador - para a conclusão de um empreendimento imobiliário.


Para se ter uma ideia dos diversos fatores que podem impactar no prazo or­dinário do incorporador para entregar a obra, pode-se mencionar, por exem­plo, forças da natureza que dificultem a realização de obras, contingências do mercado de construção civil que causem falta de mão de obra e de insumos, atos que dependem da adminis­tração pública para expedição de licen­ças indispensáveis para o regular anda­mento das obras.


Assim é que, em vista dessas particu­lares características do mercado imobi­liário, há muito tempo tem sido ampla­mente utilizadas cláusulas prevendo um prazo de tolerância. E, no decorrer desse período, apesar de superado o tempo ordinariamente previsto para entrega da obra, não haverá nenhuma responsabilização do incorporador.


Ademais, não existindo um regramento expresso, o próprio ordenamen­to jurídico nacional prevê que "quan­do a lei for omissa, o juiz decidirá o ca­so de acordo com... os costumes..." (art. 4° da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro). Esse dado reforça a legalidade do prazo de tole­rância, verdadeiro costume no merca­do imobiliário brasileiro, na medida em que, como é notório, já é previsto nos contratos há décadas.


Muitos são os argumentos favorá­veis. De outro lado, aqueles que são contra o prazo de tolerância argumen­tam que a obrigação do consumidor de pagar o preço do imóvel não está sujei­ta a nenhuma alteração quanto à data de vencimento das parcelas. Desse modo, tal como ocorre com o incorpo­rador para entrega da obra, deveria ser conferido ao comprador um prazo de tolerância para efetuar os seus pagamentos.


Contudo, nitidamente, as obriga­ções de pagar o preço e de entregar a

obra são completamente distin­tas. E, por certo, a cada tipo de obri­gação deve ser dado o tratamento adequado, não podendo ser equiparadas para todos os efeitos, se são di­ferentes em sua natureza.


Por fim, cabe registrar que, atualmente, está em trâmite no Congres­so Nacional o Projeto de Lei n° 178/2011, que busca disciplinar ques­tões envolvendo atraso de obra.


Pelas razões colocadas, espera-se que o Legislativo expresse de uma vez por todas a legalidade do prazo de tolerância, assim como já reconheceu o Tribunal de Justiça de São Paulo. Este trouxe uma solução justa para a matéria, e garantiu mais segurança jurídica nas relações contra­tuais do setor imobiliário.


(*) José Antônio Costa de Almeida - Dr.

Especialista em Direito Imobiliário. É sócio do Escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados.

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O Estado de S. Paulo 2 | Imóveis 1 – Domingo, 25/agosto/2013

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