LOCAÇÃO SEM GARANTIA E SUAS PECULIARIDADES. Prof. Marcio Geraldo(*)

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Inicialmente vale lembrar que a Lei do inquilinato (8.245/91) estabelece, em seu artigo 37, os seguintes tipos de garantia:

I- caução;

II- fiança;

III- seguro fiança locatícia;

IV- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A primeira modalidade, caução, pode ser em dinheiro, em bens móveis ou bens imóveis. Na primeira hipótese, deve ser de no máximo o valor equivalente a três meses de aluguel, depositado em caderneta de poupança, e devolvido ao final do contrato. Em bens móveis é pouco utilizada, entre outros motivos devido à sua fungibilidade.

A caução em imóveis é a melhor das modalidades do ponto de vista jurídico, sendo, contudo inviável do ponto de vista comercial pelo seu alto custo.

O mesmo ocorre com a modalidade seguro fiança, atualmente oferecido somente por uma companhia de seguros e, da mesma forma, custoso.

A opção de fiança, largamente utilizada no passado, vem perdendo espaço nos contratos atuais.

Primeiramente porque os garantidores eram muitas vezes surpreendidos com execuções de valores muito altos. Diante disto, cada vez menos pessoas se prontificam e ser garantidoras de outras.

Em segundo lugar, a possibilidade de o fiador se exonerar do encargo após o vencimento do contrato e, principalmente, após o vencimento do seu prazo e a vigência por tempo indeterminado.

Vale lembrar ser a fiança uma modalidade de garantia pessoal e não patrimonial, ou real como é o caso da caução.

Note-se que esta última, como já mencionado, se for prestada em dinheiro, está limitada a três alugueres e sujeita à corrosão causada pela assustadora morosidade do Poder Judiciário.

A última das modalidades também sofre corrosão em razão do tempo de contrato, sendo uma espécie de garantia muito pouco aplicada pelo mercado.

Alterada em 2009 pela Lei 1.112, a lei do inquilinato abriu caminho para a celebração de contratos de locação sem garantia.

A primeira dúvida que pode surgir é: Se há a possibilidade de contratar com algum tipo de garantia, ainda que imperfeita, por que celebrar a locação sem nenhuma espécie?

Em seu artigo 59 parágrafo primeiro, a Lei do Inquilinato prevê hipótese nas quais são concedidas liminarmente as ordens de despejo, mediante depósito de três vezes o valor do aluguel, para desocupação em quinze dias.

A alteração de 2009 incluiu entre as hipóteses: “a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada, ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo.”

Mais uma dúvida do proprietário do imóvel é a necessidade de deposito de três meses de aluguel para a concessão da liminar. Analisando de forma fria exigida pelo mundo empresarial, o valor depositado e corrigido durante o processo, até ser devolvido, é muito mais barato ao proprietário se comparado aos longos anos de espera ao desfecho da demanda judicial, tendo o imóvel livre para ser novamente locado.

Por fim, a modalidade de locação desprovida de garantias permite ao locador cobrar aluguel de forma antecipada, até o sexto dia do mês vincendo. Assim, medidas judiciais podem ser tomadas mais rapidamente, impedindo assim o crescimento de eventual dívida.

(*) Prof. Marcio Geraldo – Advogado – OAB/SP 117.621– Sócio titular do escritório Geraldo Advogados – Professor de Direito do Trabalho e Direito Empresarial nos cursos de administração de empresas e tecnológicos do Complexo Educacional FMU. ( O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo. O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo. )

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