DIREITO IMOBILIÁRIO EM 2016 – Por Rubens Carmo Elias Filho (*)

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Categoria: Dicas e Fatos

O Novo Código de Processo Civil, que entrará em vigor em 2016, apresentará importantes avanços com inovações nas mais diversas áreas do Direito, inclu­sive na imobiliária.

É importante destacar inicialmen­te que o texto traz significativos benefícios para à sociedade. Impede, por exemplo, as "decisões-surpresa", impedindo que o juiz delibere sem ouvir as partes, mesmo em ca­sos relacionados à ordem pública.

Assim, temos uma nova modalidade de contraditório, amparada pe­los arts. 9 e 10 do novo CPC.

Outra inovação geral é a seção de­dicada aos conciliadores e mediado­res judiciais regulados pelos artigos 165 a 175. Ao conciliador cabe atuar sugerindo soluções em casos sem vín­culo anterior entre as partes. O media­dor age em situações em que já existe conhecimento entre as partes, contri­buindo para a compreensão das ques­tões e interesses em discussão. Ambas as figuras devem estar inscritas em ca­dastros nos tribunais, podendo ser es­colhidos de comum acordo pelas par­tes ou respeitando uma distribuição de processos entre eles. E, obviamen­te, deverão sempre respeitar os princí­pios da independência, imparcialida­de, autonomia da vontade, confidencialidade, oralidade, informalidade e decisão informada.

No âmbito dos condomínios edilícios, o novo CPC trouxe algumas modi-ficações relevantes, como a citação, que agora poderá ser entregue ao fun­cionário da portaria, conforme o art. 248, § 4°. Este, no entanto, poderá recu­sar o recebimento, por escrito e assu­mindo as responsabilidades, declaran­do que o destinatário está ausente.

No mesmo sentido, deacordo com o parágrafo único do art. 252, também será válida a intimação da citação por hora certa realizada a funcionário da portaria responsável pelo recebimen­to de correspondência.

Esses novos procedimentos facilita­rão a citação do réu que, por vezes, se oculta para protelar sua integração na relação processual. Entretanto, há um ponto negativo, pois ao conceder essa responsabilidade a terceiro, a parte poderá correr o risco de não receber a citação em tempo hábil para providen­cias tempestivas.

Atualmente, a cobrança de cotas condominiais segue o rito sumário, tornan­do-se título executivo judicial somen­te quando não cabe mais recurso con­tra a decisão que condenou o condômi­no ao pagamento da dívida, sendo mui­to moroso ao condomínio aguardar to­do o processo de conhecimento, para que então tenha o reconhecimento do título para sua execução.

Com a entrada em vigor do novo CPC, as cotas condominiais passarão a ter natureza de título executivo extra­judicial, cessando qualquer dúvida que pairava em relação à sua cobrança. A resolução da lide se dará em menos tempo, pois diferentemente de uma ação ordinária, o devedor já é citado para o pagamento do montante, no pra­zo de três dias, sob pena de constrição do seu património.

Por fim, temos também a questão da arrematação, em relação à qual o novo CPC estabelece no art. 908, §1°: "No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo pre­ço, observada a ordem de preferência.”

Desta forma, os créditos sobre o bem leiloado, como impostos e dívi­das de condomínio, recairão sobre o produto da arrematação, proporcio­nando maior segurança jurídica ao arrematante.

Entendo que o dispositivo supra­citado reforça o art. 130, parágrafo único, do CTN: "No caso de arrema­tação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo pre­ço.". Ou seja, a responsabilidade so­bre os créditos é do devedor e não do arrematante, que deve receber o bem livre que ónus.

No mais, destaco que fica revoga­da a Lei n° 5.869 de 11 de janeiro de 1973. Assim, as disposições do novo CPC se aplicarão a todos os proces­sos em curso, conforme dispõe o art. 14 do referido diploma: "A nor­ma processual não retroagirá e será aplicável imediatamente aos proces­sos em curso, respeitados os atos processuais praticados e as situa­ções jurídicas consolidadas sob a vi­gência da norma revogada.".

(*) ADVOGADO, PRESIDENTE DA ASSOCIAÇÃO DAS ADMINISTRADORAS DE BENS IMÓ­VEIS E CONDOMÍNIOS DE SÃO PAULO (AABIC)

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(Nota do Portal: este artigo foi publicado n´O Estado de São Paulo – Cad. Imóveis 4 – 7 de junho de 2015)


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