BODAS DE OURO – Por Jaques Bushatsky (*)

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Categoria: Dicas e Fatos

Quando a Lei das Incorporações Imobiliárias e Condomínios (4.591/1964) completou 10 anos na década de 1970, o redator do seu anteprojeto, Caio Mário da Silva Pereira, disse que ela “imprimiu seriedade e trouxe confiança ao mercado especializado. Preparou campo ao advento da era imobiliária, de tal modo que o surto de progresso (...) não seria viável se lhe faltasse suporte legislativo”.


Tal suporte foi tão eficaz que a lei comemora este ano o seu 50º aniversário e remanescem válidos institutos valiosos, exatamente porque foram bem pensados. No que diz com os condomínios, mesmo que deslocada a matéria para o Código Civil de 2002, aí estão os conceitos bons e cinquentões e trago três deles, para realçar a modernidade daquela lei.


Primeiro: em 1928, um decreto rateava as despesas de condomínio conforme o valor da unidade, fórmula mantida em decreto de 1943, até que em 1964 veio a regra:  “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade”, ou seja: absoluta liberdade para convencionar o que interessar e, no silêncio, rateio conforme o tamanho proporcional das unidades.


É curioso anotar que o Código Civil (artigo 1.336) manteve a ideia do rateio conforme a fração ideal, mas suprimiu a liberdade convencional, falha que precisou ser reparada pela Lei nº 10.931/04 que retornou ao conceito da cinquentona.


Segundo: a lei previa que os inadimplentes fossem cobrados por execução, isto é, não seria necessário constituir o direito de crédito, podendo-se penhorar imediatamente valores suficientes para honrar o rateio.


A “via executiva” foi afastada em 1973, pelo Código de Processo Civil, que impôs o “procedimento sumaríssimo” prometendo (está na lei...) rápidas decisões. A Constituição Federal passou a chama-lo de procedimento “sumariíssimo”, em 1995 o nome foi trocado para “sumário” e enquanto as denominações eram alteradas, as ações de cobrança de rateios bateram recordes, tramitando por oito anos ou mais. São trâmites tão terrivelmente longos que não raramente os débitos alcançam o valor das unidade devedora, a ponto de ter se tornado necessário normatizar a aquisição da unidade autônoma pelo condomínio credor!


Em boa hora, percebendo que a norma anterior era mais salutar, o Projeto do “Novo Código de Processo Civil” incluiu entre os títulos executivos o crédito referente a contribuições no condomínio edilício. Ótimo retorno!


Por último, a Lei 4.591/1964 previa multa de até 20% sobre o débito (salvo previsão diferente na Convenção) e o Código Civil baixou a multa para 2%, com as consequências esperáveis e concretizadas. Mensalmente, o Secovi-SP divulga a elevação da quantidade de ações de cobrança, pois a pena para o inadimplente é irrisória, que opta por outros pagamentos.


O Congresso Nacional tentou sanar o problema com um aceno em direção à antiga lei, através do Projeto de Lei 3.065/2004 prevendo a multa de 0,33% por dia de atraso, até o limite convencionado, não podendo ser superior a 10%. Isto é, liberdade na Convenção, pena ao inadimplemento, prestígio aos que pagam.


Mas o projeto foi vetado pelo Presidente da República, que ao defender o veto misturou conceitos de juros, correção, multa, incidência do código de defesa do consumidor, e findou expondo que não haveria razão “para apenar com multa elevada, condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas”, ser a “fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa”, tudo para frustrar a necessidade dos condomínios. Lamentável: a preservação da previsão da antiga lei faria bem a todos os condôminos e por certo, um dia a ela voltaremos. É o que esperamos.


Por que aquela lei conseguiu manter-se boa? A resposta na inteligente interpretação das realidades e dos comportamentos, na perfeição na recepção das ansiedades, na adequada e bastante clara redação, por todos compreensível. Certamente essas características permitirão a celebração de muitos aniversários da Lei das Incorporações e Condomínios.


(*) Jaques Bushatsky é advogado, membro do Conselho Jurídico da Presidência do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e coordenador do Programa de Qualificação Essencial da entidade.

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